מדריך הנדל”ן לתפרן

כולם מדברים על כך שלרכוש דירה בישראל בימינו זו משימה כמעט בלתי אפשרית אם אין לך הרבה מאוד כסף, וזה כמעט נכון, אבל רק כמעט. לעניות דעתי, מי שבאמת באמת רוצה – יכול. ולאורך שנים ניתן גם להגיע ליותר מדירה, אפילו שתיים. כדי לעשות את זה צריך להבין כמה עקרונות יסודיים ולפעול בחוכמה ובזהירות.

אני עוסקת שנים רבות בתהליכים בענף הנדל”ן, וברמה האישית, ניסיוני בן השלושים שנה (שהתחיל ממש מאפס כסף) הוכיח לי שהתמדה ונחישות, הם יסודות בטוחים לדירה אחת ואפילו ליותר, גם כאשר נקודת ההתחלה היא אפס. כלום כסף. בבסיס, מונחת ההבנה שדירה יכולה להיות מקור כספי למימון רכישתה שלה. הנוסחה די פשוטה: כאשר דמי השכירות גבוהים רק במעט מעלות המימון, הדירה משלמת את עצמה. בנוסף, וזה “נוסף” חשוב מאוד, כאשר ערך הדירה עולה, לא רק שהדירה רוכשת את עצמה, היא מוסיפה ערך ושווי בסיסיים. הבנת שני ההיבטים הללו – הפירותי, כלומר דמי השכירות, וההוני, כלומר השווי של הדירה, מאפשרים לייצר לאורך הזמן גם מקור לסילוק המימון ואפילו הפרש נאה לטובת הגדלת ההון.

“אני עוסקת שנים רבות בתהליכים בענף הנדל”ן, וברמה האישית, ניסיוני בן השלושים שנה (שהתחיל ממש מאפס כסף) הוכיח לי שהתמדה ונחישות, הם יסודות בטוחים לדירה אחת ואפילו ליותר, גם כאשר נקודת ההתחלה היא אפס. כלום כסף. בבסיס, מונחת ההבנה שדירה יכולה להיות מקור כספי למימון רכישתה שלה”

עד כאן הסיפור שלנו מכיל שלושה גיבורים – פרי, הון וזמן. מי שמשחק בהם נכון, יכול להגיע אפילו להרבה דירות. אבל צריך לצרף גיבורה אחת חשובה לסיפור – סבלנות. הסבלנות משתלמת וחייבים להבין שזה לא “זבנג וגמרנו”. אחת האמרות המזיקות ביותר בעת הזו היא “לעשות מכה”. מי שמחפש “לעשות מכה”, כלומר להרוויח המון כסף בזמן קצר – שיעצור כאן. עם ארבעת החברים – פרי, הון, זמן וסבלנות – יש על מה לדבר, ואפשר לצאת לדרך.

השלב הבא הוא מבוא קצר על קצה המזלג למושגי יסוד במיסים, הבנתם של אלה חשובה מאוד כשניגשים לעסוק בנושא רכישת דירה. אני ממליצה להתוודע לשלושה מושגים מרכזיים: מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה.
מס רכישה הוא מס שמשלמים על כל רכישה של נכס מקרקעין. בדירה הראשונה סכום המס הוא אפס עד לנכס בשווי של 1.8 מיליון ש”ח. לכן ברכישה ראשונית של דירה זולה (יחסית), לא יוטל עליכם מס רכישה. מעבר לסכום הזה, המס כבר יהיה מדורג באחוזים משווי הרכישה.

החבר השני, מס שבח: זהו מס על ההפרש בין מחיר הקניה למחיר המכירה, ולכן הוא מכונה מס על השבח. אם קנית ב-100 ש”ח ומכרת ב-300 ש”ח, במקרים מסוימים המדינה רוצה ממך מס שבח בסכום של כ-25% על ההפרש (200) שהם 50 ש”ח. המס הזה חל במכירה של דירה שאינה דירת המגורים הראשונה והיחידה, כלומר החל מהדירה השניה וגם אז יש לא מעט פטורים שבאמצעותם אפשר להקטין את המס. מודאגים? הסירו דאגה מלבכם – המס הזה הרי חל רק במכירה, אז נתחיל לדאוג לו רק כשיהיה לנו מה למכור.

והחבר השלישי, היטל השבחה: זהו מס שמועבר לרשות המקומית בעת מכירה, אם קיימות תוכניות משביחות. המס הזה משולם לרשות המקומית על המאמץ הרב שהיא עשתה לתכנון התוכנית המשביחה. על אכילת שלושה בורקסים ביום צריך לשלם והרבה. כמובן שמדובר בהכללה גורפת והעסק הרבה יותר מורכב ומסובך אבל זה הבסיס. וכמו לגבי מס שבח, גם להיטל ההשבחה נתחיל לדאוג רק כשנגיע למכירת הנכס.

ועכשיו, הרשו לי לקחת אתכם צעד אחד נוסף בדרך אל החלום: איתור הנכס לרכישה. אנחנו נצא כאן הפעם מנקודת הנחה שמדריך זה מיועד למתחילים, צעירים שרוצים לבנות לעצמם עתיד בין ארבעה קירות וממונם זעיר ממש ולכן הדרך היא להתחיל ברכישת נכס זול ופשוט בפריפריה ולהתקדם משם. ומה עושים כשאין שום ממון התחלתי בכלל? על כך בהמשך. אז איך מוצאים את הדירה הנכונה שאיתה אפשר להתחיל את המסע? ישנם כמה קריטריונים די פשוטים שאם נמצא דירה שעומדת בהם, נוכל לצאת לדרך ולהגדיל את הסיכוי להצליח בה.

ואלה הקריטריונים לכך שהדירה תשביח לכם את ההון:

1. מחיר ראשוני נמוך. ככל שהמחיר יהיה נמוך יותר כך יהיה קל יותר לממן את “ההון העצמי” – זה החלק שצריך להביא מהבית, או ממקור אחר, ועל כך כאמור, בהמשך.
   
2. המגרש שעליו יושבת הדירה גדול. ככל שהמגרש יותר גדול, כך הסיכויים שיום אחד ייצא עליו פרויקט פינוי בינוי רווחי, גדולים יותר. אבל זה נכון לפריפריה, פחות נכון למרכז תל אביב ודומיה, כי שם בונים מגדלים גם על שטח מזערי.
   
3. מספר הדירות בבניין הבנוי על המגרש – נמוך. הסיכוי לפרויקט פינוי בינוי בבניין של שתי קומות גדול בהרבה מהסיכוי לפרויקט כזה בבניין בן עשר קומות. כי במקרה הראשון, כשנקודת ההתחלה היא שתי קומות, די בבניין חדש בן 6,7 קומות כדי שהפרויקט יהיה כדאי וריווחי. בבניין השני, בן עשר הקומות, יש צורך בבניית מגדל של 30 קומות לפחות כדי שזה יהיה רווחי וכדאי. כלומר, הסיכוי שבניין בן 6 קומות ומעלה ישביח את עצמו הונית נמוך בעשרות אחוזים.
   אז מה היה לנו עד כה? המלצה להקפיד על קיום המשוואה הבסיסית הזו – הבניין יושב על שטח גדול ויש בו מעט דירות.
   
4. בעיר או בסביבה יש תוכניות משביחות. לעיתים ברשות המקומית אפשר למצוא תוכניות שכבר עברו את שלב האישור וניתן לדעת מה העירייה אישרה לגבי הבניין. הרכיב הזה חשוב אבל מצד שני, ככל שהתכנון יותר מתקדם ככה הדירה תהיה יותר יקרה. אז הוא אלמנט לבחירתכם – אפשר גם בלעדיו. אם שני הקריטריונים הקודמים קיימים, הקריטריון הזה יגיע מעצמו בהמשך הדרך.
   
   ועכשיו נעבור לרשימה אחרת, רשימת הקריטריונים למה שנהוג לכנות “השבחה פירותית”:
   מיקום – אנחנו לא נלך על “סתם מקום”, כי אם על עיר נופש תיירותית, או סמיכות לאוניברסיטה או מוסד אקדמי אחר, או קירבה למוסדות חינוך. ככל שבאיזור יש צורך בדירות להשכרה ככה התשואה, כלומר דמי השכירות שנקבל על הדירה שלנו יהיו גבוהים יותר. חניה צמודה או סמוכה, קרבה לתחנת רכבת. ברור, נכון? נוחות מעלה שווי באופן טבעי. נוחות פיזית – שקט או רועש? מדרגות או מעלית? נוף פתוח לשדות או לים? גם זה ברור. כל אחד יודע שאלה מעלים ערך מידיים.

“מצאתי דירה בטבריה, מחירה 600,000 שח, ההחזר החודשי של המשכנתא, אם אקח 75% מימון, יהיה 2,100 ש”ח בחודש. דמי השכירות בשכירות חודשית, עומדים על 2,500 ש”ח. אני בפלוס. אם אשכיר אותה על בסיס אחר, יומי או שבועי – ההכנסה שהיא תניב תהיה הרבה יותר גדולה. גם ההתעסקות איתה תהיה הרבה יותר גדולה, אבל זו בהחלט אופציה. אם יש לי אפשרות להשיג 150,000 ש”ח, אז… מזל טוב, רכשתי את הדירה הראשונה שלי! אחרי 4,5 שנים אוכל לבחון את השווי, לבדוק אם יש התפתחויות באיזור, ולהשתמש בכספי מכירת הדירה לרכישת דירה אחרת, יותר גדולה, יותר יקרה, יותר מניבה”

אין נכס מושלם – יתכן שהדירה מקבלת ניקוד גבוה יותר באחד מהקריטריונים וניקוד נמוך בקריטריון אחר, זה בסדר, ובלבד שבדקתם את כל הקריטריונים ואין מצב של אסון באף אחד מהם. מה זה מצב של אסון? להלן כמה דוגמאות: המגרש מאוד קטן, הבניין בן שש קומות ומעלה, הבנין ממוקם על כביש ראשי, הדירה פונה לקיר בנוי במרחק מטרים בודדים (ראיתי גם דירות חדשות כאלה ודאי שיש ישנות כאלה שנחסמו כליל על ידי פרויקט סמוך). לכל הדברים האלה יש לשים לב, לפקוח עיניים ואוזניים, להיות ערניים).

והנה, אחרי זמן מה של חיפושים, מצאתם! הדירה המיועדת מוצעת למכירה בסכום של 600,000 ש”ח. הבניין יושב על דונם, הנוף פשוט מושלם – מצד אחד לכנרת ומהצד השני לים התיכון (גיאוגרפים, הירגעו – אני יודעת שאי אפשר…), היא בקומה שניה ואחרונה, ותחנת הרכבת במרחק 5 דקות הליכה רגועה. בינגו.

הערת ביניים, תתפלאו, אבל בארצנו הקטנטונת יש הרבה דירות במחירים כאלה, כן, כן. 600,000 שח וגם פחות, צריך רק לחפש. ראו צילומי מודעות מיד 2 מרחבי הארץ, וזה עוד מחיר נדרש לפני מו”מ. מי שיכול לגייס הון עצמי גבוה יותר, יכול להמשיך לדירות יקרות יותר.

וכעת, אל שאלת השאלות: גם 600 אלף ש”ח זה לא מעט כסף, ומהיכן תביאו את הכסף? אם זו דירתכם הראשונה, תוכלו לקבל מימון בנקאי (משכנתא) של 75% משווי הנכס. היתרה בסך 25% (150 אלף ש”ח במקרה שלנו) תיאלצו להביא ממקור אחר. החלק הזה מכונה “הון עצמי”. אם כבר יש לכם דירה המימון שתוכלו לקבל יהיה עד 50%. למרבה האבסורד הרבה יותר קל לרכוש דירה אם כבר יש לכם אחת. במקרה כזה תוכלו לקבל הלוואה של 300,000 ש”ח כשאתם משעבדים לבנק את הדירה הקיימת, ועוד הלוואה של 300,000 ש”ח כשאתם משעבדים לבנק את הדירה החדשה… והנה, חברים יקרים, רכשתם דירה נוספת ללא כל הון עצמי.

ועכשיו אני פונה אליכם, צעירים תפרנים חביבים נטולי הורים אמידים שאין לכם בכיס כלום, אבל ממש כלום: לא דירה ראשונה ולא כסף למימון ההון העצמי הנדרש לדירה הזו שהוא כאמור 25%, ובמקרה שלנו מדובר על 150,000 ש”ח. מה צפוי לכם? מצבכם טוב וגם רע. טוב, כי בנק למשכנתאות יעמיד לרשותכם הלוואה מובטחת במשכנתא של 75% כלומר, 450,000 ש”ח. רע, כי עדיין חסרים לכם 150 אלף ש”ח ועבורכם זה חתיכת סכום. מאיפה מביאים: ממשפחה, מחברים, מהלוואות סטודנטים, מחסכונות קטנים, ממענק שניתן לכם בסיום השירות הצבאי וכולי. מן הגורן ומן היקב, מגרדים. ואם הרכיב הזה הוא באמת בלתי ניתן להשגה, מתחילים עם דירה אפילו יותר זולה, יש כאלה.

בכל התחשיבים שנערכים בעיתונות הכלכלית לגבי מספר החודשים הנדרש לרכישת דירה, מחשבים את היחס בין השכר הממוצע למחיר הממוצע המלא של הדירה. אילו החישוב היה למספר החודשים הנדרש לגיוס ההון הראשוני, התחשיב ודאי היה אחר. הרבה הרבה יותר צנוע. אבל תמיד יש עוד דרך. תמיד ישנה עוד אופציה. מי שאין לו דירה, ואינו יכול לגייס הון ראשוני משום מקור אחר, יכול אולי לגייס את המשפחה שלו לקבלת הלוואה להון הראשוני. איך? על ידי שעבוד נכס משפחתי קיים. ובמילים פשוטות – ההורים ממשכנים חלק קטן מהבית שלהם, ומייצרים כך את ההון הראשוני עבור הילד/ה התפרנים שלהם. במקרה הזה צריך לחשב היטב כמה עולה ההחזר החודשי של כל שווי הדירה, כי אנחנו לא רוצים חלילה ליצור סכסוך משפחתי, נכון?

ועכשיו לתחשיב. אוקיי. הצלחתם לגייס 150,000 ש”ח. עכשיו בואו נראה כמה דמי שכירות צריך לקבל כדי שהדירה תרכוש את עצמה. לצורך החישוב קיימים כלים באינטרנט המכונים “מחשבון משכנתא”. באמצעות כלי פשוט כזה, ניתן לחשב את ההחזר החודשי ולבחון אם ההחזר הצפוי עומד בתנאי דמי השכירות הפוטנציאליים באיזור שבו נמצאת הדירה המיועדת. אם ההחזר נמוך מהשכירות, יש לכם בינגו. אם ההחזר גבוה בהרבה, עושים פרסה ועוברים לנכס אחר.

דוגמה אחת מני רבות; מצאתי דירה בטבריה, מחירה 600,000 שח, ההחזר החודשי של המשכנתא, אם אקח 75% מימון, יהיה 2,100 ש”ח בחודש. דמי השכירות בשכירות חודשית, עומדים על 2,500 ש”ח. אני בפלוס. אם אשכיר אותה על בסיס אחר, יומי או שבועי – ההכנסה שהיא תניב תהיה הרבה יותר גדולה. גם ההתעסקות איתה תהיה הרבה יותר גדולה, אבל זו בהחלט אופציה. אם יש לי אפשרות להשיג 150,000 ש”ח, אז… מזל טוב, רכשתי את הדירה הראשונה שלי! אחרי 4 או 5 שנים אוכל לבחון את השווי, לבדוק אם יש התפתחויות באיזור, ולהשתמש בכספי מכירת הדירה לרכישת דירה אחרת, יותר גדולה, יותר יקרה, יותר מניבה.

דעו לכם שזה הרבה פחות מסובך ממה שזה נשמע. צריך יוזמה, צריך לא לפחד, צריך לעבוד קשה ולתכנן לשנים קדימה וזה קורה. ככה התחילו רבים וטובים, ככה עושים המוני אנשים, וכך גם אתם יכולים להגיע לדירה ובמשך הזמן להפוך, אולי, לטייקוני נדל”ן.
ב ה צ ל ח ה !

*הכותבת היא עורכת דין המתמחה בנושאי נדל”ן מקרקעין. הכתבה אינה בבחינת יעוץ משפטי ואין להסתמך עליה בתהליך רכישת דירה. יש לבחון כל מקרה לגופו ולהתייעץ עם מומחים בתחומי המיסוי, המימון והמקרקעין.